Doriti sa cumparati o proprietate de inchiriere rezidentiala pentru a va creste rentabilitatea portofoliului de investitii? Investitiile imobiliare pot fi incitante si foarte pline de satisfactii daca faci alegerea corecta. Dar, lasand deoparte veniturile si alte recompense, investitia in imobiliare poate fi descurajanta pentru un investitor incepator.
Imobiliarul este o afacere grea, iar campul este presarat de mine anti-terre care va pot sterge profiturile. De aceea, este important sa faceti o cercetare detaliata inainte de a va scufunda, astfel incat sa fiti la curent cu toate avantajele si dezavantajele investitiilor imobiliare.
Iata primele 10 caracteristici pe care trebuie sa le luati in considerare atunci cand cumparati proprietatea cu venituri potrivite, plus cateva informatii suplimentare pentru a va face cautarea mai usoara si mai productiva.
1. Cartier
Cartierul in care cumparati va determina tipurile de chiriasi pe care ii atrageti si rata de neocupare. Daca cumparati in apropierea unei universitati, sunt sanse ca studentii sa va domine grupul de potentiali chiriasi si va puteti lupta sa ocupati locurile vacante in fiecare vara. Fiti constienti de faptul ca unele orase incearca sa descurajeze conversiile de inchiriere prin impunerea de taxe exorbitante pentru permise si birocratia.
2. Impozite pe proprietate
Taxele pe proprietate sunt unul dintre costurile dvs. si pot varia foarte mult in zona dvs. tinta. Taxele ridicate pe proprietate nu sunt intotdeauna un lucru rau – de exemplu, intr-un cartier grozav care atrage chiriasi pe termen lung. Dar exista locatii neatragatoare care au si taxe mari.
Biroul de evaluare al unei municipalitati va avea in dosar toate informatiile fiscale sau puteti discuta cu proprietarii de case din comunitate. Asigurati-va ca aflati daca cresterile impozitului pe proprietate sunt probabile in viitorul apropiat. Un oras aflat in dificultate financiara poate creste taxele cu mult peste ceea ce un proprietar poate percepe in mod realist pentru chirie.
3. Scoli
Luati in considerare calitatea scolilor locale daca aveti de-a face cu case de dimensiuni familiale. Desi veti fi in mare parte preocupat de fluxul de numerar lunar, valoarea totala a proprietatii dvs. de inchiriat intra in joc atunci cand doriti sa o vindeti. Daca nu exista scoli bune in apropiere, poate afecta valoarea investitiei tale.
4. Crima
Nimeni nu vrea sa locuiasca langa un punct fierbinte de activitate criminala. Site-urile online de stat si municipale, politia locala si biblioteca publica ar trebui sa aiba statistici precise privind criminalitatea pentru cartiere. Verificati tarifele pentru vandalism si pentru infractiuni grave si minore. Nu uitati sa observati daca activitatea criminala este in crestere sau in scadere. De asemenea, poate doriti sa intrebati despre frecventa prezentei politiei in cartierul dvs.
5. Piata muncii
Locatiile cu oportunitati de angajare in crestere atrag mai multi chiriasi. Pentru a afla cum evalueaza o anumita zona pentru disponibilitatea locurilor de munca, consultati Biroul de Statistica a Muncii din SUA (BLS) sau vizitati o biblioteca locala.
Daca vezi un anunt despre o companie importanta care se muta in zona, poti fi sigur ca lucratorii in cautarea unui loc de locuit vor fi interesati de inchirieri. Retineti ca tipul de afacere implicat poate determina cresterea sau scaderea preturilor locuintelor. Poti presupune ca, daca nu te deranjeaza sa ai compania in zona ta, probabil ca nici chiriasii tai nu o vor face.
6. Facilitati
Vizitati cartierul si verificati parcurile, restaurantele, salile de sport, cinematografele, legaturile de transport public si toate celelalte avantaje care atrag chiriasii. Primaria poate avea literatura promotionala care va poate oferi o idee despre locul in care poate fi gasit cel mai bun amestec de facilitati publice si proprietate privata.
7. Dezvoltare viitoare
Departamentul de planificare municipala va avea informatii despre dezvoltarile sau planurile care au fost deja zonate pentru zona. Daca sunt multe lucrari de constructie, probabil ca este un semn sigur de crestere. Atentie la noile dezvoltari care ar putea afecta pretul proprietatilor din jur. Locuinte noi suplimentare ar putea concura si cu proprietatea dvs.
8. Numarul de listari si posturi vacante
Daca un cartier are un numar neobisnuit de mare de inregistrari, poate semnala un ciclu sezonier sau un cartier in declin. Afla care este. In ambele cazuri, ratele ridicate de neocupare ii obliga pe proprietari sa scada chiriile pentru a atrage chiriasi. Ratele scazute de neocupare permit proprietarilor sa creasca chiriile.
9. Chirii medii
Venitul din chirie va fi cel mai bun lucru, asa ca trebuie sa cunoasteti chiria medie a zonei. Asigurati-va ca orice proprietate pe care o considerati poate oferi suficiente venituri din chirie pentru a va acoperi plata ipotecii, impozitele si alte cheltuieli.
Cercetati zona suficient de bine pentru a evalua incotro s-ar putea indrepta in urmatorii cinci ani. Daca va puteti permite zona acum, dar se asteapta ca taxele sa creasca, o proprietate accesibila astazi ar putea insemna faliment mai tarziu.
10. Dezastre naturale
Asigurarea este o alta cheltuiala pe care va trebui sa o scadeti din returnare, asa ca trebuie sa stiti cat de mult va va costa. Daca o zona este predispusa la cutremure sau inundatii, costurile de acoperire a asigurarii ar putea distruge veniturile din chirie.
Incepeti cautarea dvs
Incepeti cautarea unei proprietati pe cont propriu inainte de a aduce in imagine un profesionist. Un agent te poate presa sa cumperi inainte de a gasi o investitie care ti se potriveste cel mai bine. Si gasirea acelei investitii va necesita abilitati de detectiv si piele de pantofi.
Efectuarea acestei cercetari va va ajuta sa va familiarizati cu cateva caracteristici cheie pe care le doriti pentru proprietatea dvs., cum ar fi tipul, locatia, dimensiunea si facilitatile. Odata ce ati facut acest lucru, este posibil sa doriti ca un agent imobiliar sa va ajute sa finalizati achizitia.
Optiunile dvs. de locatie vor fi limitate de daca intentionati sa gestionati in mod activ proprietatea sau sa angajati pe altcineva sa faca asta pentru dvs. Daca intentionati sa o gestionati singur in mod activ, nu doriti o proprietate prea departe de locul in care locuiti. Daca aveti de gand sa solicitati o companie de administrare a proprietatii sa se ocupe de aceasta, proximitatea este mai putin o problema.
Obtinerea de informatii
Sursele oficiale Discutati cu chiriasii, precum si cu proprietarii de case. Chiriasii vor fi mult mai sinceri cu privire la aspectele negative ale unui cartier, deoarece nu au investitii in el. Vizitati zona la ore diferite in diferite zile ale saptamanii pentru a va vedea viitorii vecini in actiune.
Alegerea unei proprietati
Tipuri
Cea mai buna investitie imobiliara pentru incepatori este in general o locuinta unifamiliala sau un condominiu. Condominiile au o intretinere redusa, deoarece asociatia de condominii se ocupa de reparatiile exterioare, lasandu-va sa va faceti griji pentru interior. Cu toate acestea, apartamentele tind sa obtina chirii mai mici si sa se aprecieze mai lent decat casele unifamiliale.
Casele unifamiliale tind sa atraga chiriasi pe termen lung. Familiile sau cuplurile sunt uneori considerate chiriasi mai buni decat persoanele singure, deoarece exista perceptia ca familiile ar putea fi stabile financiar si ar putea plati chiria in mod regulat.
Potential de apreciere
Cand aveti in vedere cartierul, cautati o proprietate cu potential de apreciere si un flux de numerar proiectat bun. Verificati proprietatile care sunt mai scumpe decat va puteti permite, precum si cele aflate la indemana dvs. Imobilul se vinde adesea sub pretul de listare.
Pentru potentialul de apreciere, cautati o proprietate care, cu cateva modificari cosmetice si renovari minore, ar atrage chiriasi care pot plati chirii mai mari. Acest lucru va creste si valoarea proprietatii daca alegeti sa o vindeti dupa cativa ani.
Desigur, pentru a asigura o afacere profitabila, este important sa cumparati o proprietate la pret rezonabil. Recomandarea pentru accesibilitatea proprietatii inchiriate este sa nu platiti mai mult de 12 ori chiria anuala pe care va asteptati sa o obtineti.
Urmariti preturile de listare ale altor proprietati si verificati inregistrarile orasului pentru preturile finale de vanzare pentru a va face o idee despre valoarea de piata intr-un cartier.
Determinarea Chiriei
Cum se stabileste chiria pe care ar trebui sa o percepe? Va trebui sa faci o presupunere informata. Nu te lasa dus de ipoteze prea optimiste. Stabilirea chiriei prea mare si terminarea cu o unitate goala luni de zile scapa rapid profitul total. Incepeti cu chiria medie pentru cartier si lucrati de acolo. Luati in considerare daca locul dvs. valoreaza ceva mai mult sau putin mai putin si de ce.
Calculati venitul mai putin costurile
Pentru a va da seama daca valoarea totala a chiriei functioneaza pentru dvs. ca investitor, comparati costurile cu veniturile dvs. Scadeti din chiria lunara propusa plata ipotecara lunara estimata, impozitele anuale pe proprietate impartite la 12 luni, costul anual al asigurarii impartit la 12 luni si o indemnizatie generoasa pentru intretinere si reparatii.
Nu subestimati costurile pentru intretinerea proprietatii. Aceste cheltuieli depind de vechimea proprietatii si de cat de multa intretinere intentionati sa o faceti. O cladire mai noua va necesita probabil mai putine lucrari decat una mai veche. Un apartament intr-o comunitate de pensionari probabil nu ar fi supus aceleasi pagube ca si locuintele din afara campusului.
Efectuarea propriilor reparatii reduce costurile considerabil, dar inseamna si sa fii de garda 24/7 pentru situatii de urgenta. O optiune este sa angajati o firma de administrare a proprietatii, care s-ar ocupa de orice, de la toalete sparte pana la colectarea chiriei in fiecare luna. Asteptati-va sa platiti aproximativ 10% din venitul brut din chirie pentru acest serviciu.
Daca toate aceste cifre ies la iveala sau, mai bine, cu putini bani, puteti continua cu agentul imobiliar sa depuna o oferta.
Efectuarea Achizitiei
Bancile au cerinte mai stricte de creditare pentru proprietati de investitii decat pentru resedinta principala. Ei presupun ca, daca vremurile devin grele, oamenii sunt mai putin inclinati sa-si puna in pericol casele decat o proprietate comerciala. Fiti pregatit sa platiti cel putin 20% pana la 30% pentru un avans, plus costurile de inchidere. Solicitati o inspectie minutioasa a proprietatii de catre un profesionist si solicitati unui avocat imobiliar sa examineze totul inainte de a semna.
Nu uitati sa asigurati suficienta asigurare pentru proprietar. Asigurarea chiriasului este achizitionata de chirias si acopera bunurile acestuia, dar cladirea in sine este responsabilitatea proprietarului. Asigurarea proprietatii inchiriate poate fi mai scumpa decat asigurarea pentru o casa similara ocupata de proprietar.