Daca sunteti pe piata pentru a cumpara sau a vinde o casa, probabil ca veti lucra cu un agent imobiliar pentru a va ajuta pe parcursul procesului. Majoritatea agentilor imobiliari sunt platiti pentru serviciile lor prin comisioane care se bazeaza pe un procent din pretul de vanzare al proprietatii.
Cati bani castiga agentii in fiecare an depinde de o serie de factori, inclusiv numarul de tranzactii pe care le efectueaza, comisioanele pe care le aduc si impartirea cu brokerul lor sponsor. Iata o descriere a modului in care agentii imobiliari sunt platiti si cat castiga acestia.
Comisia imobiliara
Majoritatea agentilor imobiliari castiga bani prin comisioane care se bazeaza pe un procent din pretul de vanzare al unei proprietati, (Comisionul poate fi, de asemenea, taxe fixe, dar acest lucru este mult mai putin obisnuit.) Agentii lucreaza in cadrul brokerilor imobiliari, iar comisioanele sunt platite direct catre brokerii.
Agent imobiliar vs. Broker vs. Agent imobiliar
Relatia dintre agenti si brokeri ajuta la explicarea modului in care sunt platiti agentii imobiliari.
Agentii imobiliari sunt oameni de vanzari autorizati sa lucreze sub umbrela unui broker imobiliar desemnat, care se asigura ca agentii respecta legile imobiliare de stat si nationale. Agentii nu pot lucra independent si le este interzis sa primeasca comisioane direct de la clientii lor.
Brokerii, care sunt capabili sa lucreze independent, angajeaza agenti imobiliari ca angajati. Fiecare birou imobiliar are un broker desemnat. Toate comisioanele trebuie platite direct unui broker, care imparte comisionul cu orice agenti implicati in tranzactie.
Atat agentii imobiliari, cat si brokerii pot avea titlul de Agent imobiliar, daca sunt membri ai Asociatiei Nationale a Agentilor Imobiliari (NAR) si subscriu la codul etic al acesteia.
Cum functioneaza comisioanele imobiliare
Cand o proprietate este pusa pe piata, vanzatorul si brokerul de listare semneaza un acord de listare, care este un contract care detaliaza termenii listarii, inclusiv compensatia brokerului – de obicei un comision. Este important de mentionat ca comisionul este intotdeauna negociabil. De fapt, este o incalcare a legii federale antitrust ca membrii profesiei imobiliare sa incerce, oricat de subtil, sa impuna comisioane uniforme.
Comisioanele variaza in general intre 5% si 6% din pretul final de vanzare, desi pot fi mai mari sau mai mici in functie de conditiile pietei. Cu exceptia cazului in care cumparatorul si vanzatorul negociaza o divizare, vanzatorul este cel care plateste comisionul. Majoritatea vanzatorilor includ comisionul in pretul cerut, asa ca s-ar putea argumenta ca cumparatorul plateste intotdeauna cel putin o parte din comision, fie direct, fie indirect (printr-un pret de cumparare mai mare).
Atat agentul vanzatorului, cat si agentul cumparatorului au acorduri cu brokerii lor sponsori care specifica reducerea comisionului de catre agent. Poate fi o impartire 50/50 intre broker si agent sau orice alta impartire pe care o alege.
Cum sunt impartite comisioanele
Comisioanele imobiliare sunt adesea impartite intre mai multe persoane. Intr-o tranzactie imobiliara tipica, comisionul este impartit in patru moduri:
- Agent de listare — agentul care a preluat lista de la vanzator
- Listing broker — brokerul care angajeaza agentul de listare pentru vanzator
- Agentul cumparatorului — agentul care il reprezinta pe cumparator
- Brokerul agentului cumparatorului — brokerul care angajeaza agentul cumparatorului
Exemplu de comisie imobiliara
Iata un exemplu despre modul in care unui agent imobiliar i se plateste un procent din comisionul pe care brokerul de listare il castiga in urma tranzactiei.
Sa presupunem ca un agent ia o lista pe o casa de 200.000 USD la un comision de 6%. Aceasta inseamna un comision total de 12.000 USD. Daca casa se vinde la pretul cerut, brokerul de listare si brokerul agentului cumparatorului primesc fiecare 50% din comision, sau 6.000 USD fiecare (200.000 USD pret de vanzare x 0,06 comision ÷ 2). Brokerii si-au impartit apoi comisioanele cu agentii lor.
O impartire comuna a comisionului ofera 60% agentului si 40% brokerului, dar impartirea poate fi 50/50, 60/40, 70/30 sau orice raport este convenit de agent si broker. Este obisnuit ca agentii cu experienta si productie de top sa primeasca un procent mai mare din comision.
Intr-o impartire 60/40, fiecare agent din exemplul nostru primeste 3.600 USD (6.000 USD X 0,6) si fiecare broker pastreaza 2.400 USD (6.000 USD X 0.4). Defalcarea finala a comisionului ar fi:
- Agent de listare: 3.600 USD
- Broker de listare: 2.400 USD
- Agentul cumparatorului: 3.600 USD
- Brokerul agentului cumparatorului: 2.400 USD
Exista insa cazuri in care comisiile sunt impartite intre mai putine parti. De exemplu, daca un broker listeaza o proprietate si gaseste un cumparator, acel broker va pastra comisionul integral de 6% (sau oricare ar fi rata din contractul de listare). Sau, daca un agent de listare vinde proprietatea actionand ca agent atat pentru vanzator, cat si pentru cumparator, acel agent ar imparti comisionul complet cu brokerul sau sponsor. Daca comisionul este de 12.000 USD, ca in exemplul anterior, brokerul pastreaza 4.800 USD, iar agentul primeste 7.200 USD (presupunand aceeasi impartire 60/40).
Desigur, ca si in alte profesii, castigurile unui agent sunt erodate de taxe si cheltuieli de afaceri. Taxele federale, de stat si pentru activitati independente, precum si costurile de desfasurare a afacerilor – asigurari, cotizatii, taxe pentru servicii de listare multiple (MLS) si publicitate – ajung sa ia o parte considerabila din comisioanele agentului.
Cat castiga agentii imobiliari?
In 2022, Indeed.com a enumerat salariul anual pentru agentii imobiliari in intervalul de la 85.597 USD la 112.309 USD, in functie de anii de experienta. Salariul mediu anual a fost de 48.770 USD in 2021, conform celor mai recente date disponibile de la Biroul de Statistica al Muncii din SUA. Pentru brokeri, salariul mediu anual a fost de 86.490 USD.
Desigur, agentii si brokerii imobiliari pot face mult mai mult decat atat. Cei mai mari 10% dintre agenti au castigat mai mult de 102.170 USD in 2021, in timp ce primii 10% dintre brokeri au castigat 176.080 USD.
Comisioane atunci cand vanzarea nu se inchide
In general, comisioanele sunt platite numai atunci cand o tranzactie se deconteaza. Exista, totusi, cazuri in care un vanzator este responsabil din punct de vedere tehnic pentru comisionul brokerului, chiar daca vanzarea nu se incheie – si adesea termenii care specifica aceasta cerinta sunt in acordul de listare. Aceasta situatie este rara, dar s-ar putea intampla. De exemplu, daca brokerul are o oferta de la un cumparator care este pregatit si capabil sa faca achizitia, dar vanzatorul face oricare dintre urmatoarele:
- Isi razgandeste si refuza sa vanda
- Are un sot care refuza sa semneze actul (daca acel sot a semnat contractul de listare)
- Are un titlu cu defecte necorectate
- Comite fraude legate de tranzactie
- Nu poate livra posesia cumparatorului intr-un timp rezonabil
- Insista asupra termenilor care nu sunt enumerati in contractul de listare
- Este de acord reciproc sa anuleze tranzactia cu cumparatorul
Acordurile de listare variaza si fiecare este negociat individual. Acestea pot include situatii neprevazute care necesita un vanzator sa plateasca comisionul chiar daca casa nu se vinde.